Mua bán đất bằng giấy viết tay là tình trạng khá phổ biến, đặc biệt đối với những giao dịch được thực hiện từ nhiều năm trước. Do không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực hoặc chưa thực hiện thủ tục sang tên nên nhiều người lo ngại rằng mình sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán đất bằng giấy tay đều bị từ chối cấp sổ đỏ. Pháp luật đất đai hiện hành có cơ chế xử lý đối với một số trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024, thậm chí có trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Vậy đất mua bán bằng giấy tay có được cấp sổ đỏ không? Điều kiện cụ thể là gì? Hồ sơ và thủ tục thực hiện như thế nào? Công ty Luật Trường Nhựt phân tích như sau.
“Mua bán đất bằng giấy tay” thường được hiểu là việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, giấy mua bán, giấy sang nhượng hoặc giấy nhận tiền nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Giấy tay có thể thể hiện các nội dung như:
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng giấy mua bán viết tay không đương nhiên có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật quy định khác.
Do đó, đối với những giao dịch mới được thực hiện sau ngày 01/8/2024, việc các bên chỉ lập giấy mua bán viết tay tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn.
Phải căn cứ vào thời điểm giao dịch, tình trạng pháp lý của thửa đất và giấy tờ mà người mua đang có, cần phân biệt giữa:
Thứ nhất, đất được mua bán bằng giấy tay trước ngày 01/8/2024.
Thứ hai, đất được mua bán bằng giấy tay từ ngày 01/8/2024 trở đi.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 và đặt ra yêu cầu về hình thức công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với các giao dịch được xác lập trước thời điểm này, pháp luật có những quy định chuyển tiếp nhằm giải quyết tình trạng người dân đã nhận chuyển nhượng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên.
Theo quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai có thể được xem xét giải quyết theo quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với đất đang sử dụng.
Đây là trường hợp thường gặp ở những giao dịch mua bán đất bằng giấy tay từ nhiều năm trước.
Khi giải quyết, cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng, quá trình sử dụng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và các điều kiện khác theo quy định pháp luật.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP hiện quy định cụ thể về việc phân định thẩm quyền và trình tự, thủ tục trong lĩnh vực đất đai sau khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp.
Khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên người khác, đồng thời có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền và đất không có tranh chấp thì có thể được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện luật định.
Ví dụ: Ông A được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất. Sau đó, ông A bán đất cho ông B bằng giấy viết tay nhưng hai bên chưa làm thủ tục sang tên. Ông B trực tiếp quản lý, sử dụng đất ổn định và đất không có tranh chấp.
Trong trường hợp này, ông B có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu hồ sơ đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai và quy định hướng dẫn thi hành.
Không phải cứ có giấy mua bán viết tay là chắc chắn được cấp sổ đỏ. Người sử dụng đất cần chứng minh được nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Một số yếu tố quan trọng cần xem xét gồm:
Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất.
Nếu giao dịch được thực hiện trước ngày 01/8/2024 thì có thể thuộc trường hợp được pháp luật chuyển tiếp giải quyết.
Ngược lại, nếu giao dịch được xác lập sau ngày 01/8/2024 nhưng chỉ có giấy tay mà không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực thì rủi ro pháp lý cao hơn rất nhiều.
Người mua nên cung cấp các tài liệu như:
Theo quy định hiện hành, giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có thể được sử dụng để chứng minh thời điểm, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất trong những trường hợp pháp luật cho phép.
Đây là điều kiện có ý nghĩa rất quan trọng.
Nếu người mua và người bán đã thực hiện giao dịch nhưng sau đó phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, cơ quan đăng ký đất đai có thể không thực hiện cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục thông thường mà yêu cầu các bên giải quyết tranh chấp theo quy định.
Đặc biệt, đối với trường hợp người nhận chuyển quyền đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế chuyển tiếp, tình trạng không có tranh chấp là một trong những yếu tố cần được xem xét.
Cơ quan có thẩm quyền có thể kiểm tra quá trình sử dụng đất thông qua nhiều loại tài liệu như:
Nghị định 151/2025/NĐ-CP cũng liệt kê các nhóm tài liệu có thể được sử dụng để xác định nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Tùy từng trường hợp cụ thể, thành phần hồ sơ có thể khác nhau. Về cơ bản, người sử dụng đất cần chuẩn bị các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất và quá trình nhận chuyển nhượng.
Có thể gồm:
1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu hiện hành.
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng hoặc các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất nếu có.
3. Giấy mua bán đất viết tay hoặc giấy tờ chuyển nhượng giữa các bên.
4. Giấy tờ chứng minh việc giao nhận tiền, giao nhận đất nếu có.
5. Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất, chẳng hạn biên lai thuế, giấy tờ kê khai nhà đất, hồ sơ địa chính hoặc các tài liệu liên quan.
6. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất nếu đồng thời đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng.
Trong trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho người bán nhưng người mua chưa sang tên, hồ sơ còn phụ thuộc vào việc người mua đang giữ Giấy chứng nhận bản gốc hay chỉ có giấy tờ chuyển quyền.
Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định riêng thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 nhưng bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận và chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền.
Về cơ bản, người sử dụng đất có thể thực hiện theo các bước sau:
Trước khi nộp hồ sơ, cần xác định:
Đây là bước rất quan trọng vì chỉ cần xác định sai loại thủ tục có thể dẫn đến việc hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc không được giải quyết.
Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo trường hợp cụ thể và nộp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành về đăng ký đất đai.
Từ ngày 01/7/2025, việc phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đã có sự thay đổi theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do đó khi thực hiện thủ tục cần xác định đúng cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tại địa phương nơi có đất.
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, đối chiếu thông tin địa chính và xác minh các nội dung cần thiết.
Trong trường hợp cần thiết, cơ quan chức năng có thể kiểm tra thực địa, xác minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Nếu thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định.
Mức nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, loại đất, diện tích và quy định tại địa phương.
Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ theo quy định và hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Đây là tình huống khá phổ biến.
Ví dụ, năm 2015 ông A được cấp sổ đỏ. Năm 2018 ông A bán đất cho ông B bằng giấy viết tay. Ông B đã nhận đất và sử dụng ổn định nhưng chưa sang tên.
Nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định, ông B có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo cơ chế dành cho trường hợp đã nhận chuyển quyền trước ngày 01/8/2024.
Theo hướng dẫn hiện hành, nếu bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm giấy tờ chuyển quyền, hoặc có giấy tờ chuyển quyền nhưng bên bán không giao Giấy chứng nhận, hồ sơ và cách giải quyết sẽ được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể.
Đáng chú ý, cơ quan đăng ký đất đai có thể thực hiện thủ tục thông báo cho bên chuyển quyền và xử lý Giấy chứng nhận cũ theo quy định nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Trên thực tế có những trường hợp:
A bán cho B bằng giấy tay → B bán lại cho C bằng giấy tay → C tiếp tục bán cho D.
Trong trường hợp này, việc cấp sổ đỏ sẽ phức tạp hơn vì cần chứng minh chuỗi chuyển quyền từ người đứng tên trên giấy tờ đến người đang trực tiếp sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét các giấy tờ chuyển nhượng, chữ ký của những người liên quan, quá trình sử dụng đất và tình trạng tranh chấp.
Do đó, người đang sử dụng đất nên giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán qua từng thời kỳ thay vì chỉ cung cấp giấy mua bán gần nhất.
Người mua cần đặc biệt lưu ý các trường hợp:
Vì vậy, không nên hiểu rằng cứ có giấy mua bán viết tay là chắc chắn được cấp sổ đỏ.
Thứ nhất, phải xác định thời điểm giao dịch. Đây là căn cứ quan trọng để xác định quy định pháp luật áp dụng.
Thứ hai, cần thu thập càng đầy đủ càng tốt các giấy tờ chứng minh quá trình mua bán và sử dụng đất.
Thứ ba, nếu người bán vẫn còn liên hệ được, nên phối hợp với người bán để hoàn thiện hồ sơ và giải quyết những thiếu sót liên quan đến giao dịch.
Thứ tư, trường hợp đất đã qua nhiều lần mua bán bằng giấy tay, cần lập bảng theo dõi đầy đủ các lần chuyển nhượng để chứng minh nguồn gốc.
Thứ năm, nếu có tranh chấp hoặc bên bán không hợp tác, người mua nên được luật sư rà soát hồ sơ trước khi nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Các quy định quan trọng được sử dụng để phân tích vấn đề này gồm:
Đất mua bán bằng giấy tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ trong một số trường hợp, đặc biệt đối với các giao dịch đã được thực hiện trước ngày 01/8/2024 và đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, việc có được cấp Giấy chứng nhận hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm mua bán, nguồn gốc đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ chuyển nhượng, quá trình sử dụng đất, tình trạng tranh chấp và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đặc biệt, đối với đất mua bằng giấy tay qua nhiều người, đất chưa có sổ đỏ hoặc người bán không còn liên hệ được, việc tự thực hiện thủ tục có thể gặp nhiều khó khăn.
Công ty Luật Trường Nhựt cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hồ sơ và hỗ trợ thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất mua bán bằng giấy tay, bao gồm xác định nguồn gốc đất, đánh giá điều kiện cấp sổ đỏ, hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ và hỗ trợ giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM