Trong quá trình sử dụng đất, không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế đang quản lý, sử dụng không phù hợp với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản đồ địa chính. Nghiêm trọng hơn, có trường hợp một phần diện tích của thửa đất này lại được thể hiện trên hồ sơ, Giấy chứng nhận của thửa đất liền kề. Tình trạng này thường được người dân gọi là “đất bị chồng ranh”, “chồng lấn ranh đất” hoặc “chồng lấn thửa đất”.
Đất bị chồng ranh có thể xuất phát từ sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận, thay đổi mốc giới trên thực tế hoặc do một bên tự ý lấn chiếm đất của bên còn lại. Vì vậy, khi phát hiện chồng ranh, người sử dụng đất không nên tự ý phá dỡ hàng rào, công trình hoặc sử dụng biện pháp cưỡng chế mà cần xác định chính xác nguồn gốc và ranh giới hợp pháp của thửa đất.
Công ty Luật Trường Nhựt phân tích vấn đề này theo quy định pháp luật hiện hành năm 2026 như sau.
Luật đất đai không có một định nghĩa riêng về thuật ngữ “đất bị chồng ranh”. Trên thực tế, thuật ngữ này thường được sử dụng để mô tả trường hợp ranh giới hoặc diện tích của hai thửa đất liền kề bị chồng lấn lên nhau, dẫn đến việc khó xác định chính xác phần đất thuộc quyền sử dụng của mỗi bên.
Ví dụ:
Ông A có Giấy chứng nhận thể hiện diện tích 500 m². Bà B là chủ sử dụng thửa đất liền kề có diện tích 400 m². Khi đo đạc lại, cơ quan chuyên môn phát hiện khoảng 30 m² đất mà ông A đang sử dụng lại nằm trong phần diện tích được thể hiện trên hồ sơ địa chính của bà B.
Trường hợp này có thể phát sinh tranh chấp về ranh giới, diện tích và quyền sử dụng đối với phần đất chồng lấn.
Tuy nhiên, việc bản đồ địa chính hoặc Giấy chứng nhận thể hiện diện tích chồng lấn chưa đồng nghĩa ngay với việc một bên đã lấn chiếm đất của bên kia. Cần kiểm tra nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng, giấy tờ pháp lý và kết quả đo đạc thực tế.
Tình trạng chồng ranh có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.
Đây là một nguyên nhân thường gặp đối với những thửa đất được cấp giấy từ lâu, đặc biệt khi hồ sơ địa chính được lập bằng phương pháp đo đạc cũ.
Qua nhiều lần đo đạc, chỉnh lý bản đồ hoặc chuyển đổi hệ tọa độ, số liệu về vị trí, kích thước, diện tích và tọa độ thửa đất có thể có sự khác biệt.
Do đó, khi thực hiện đo đạc hiện trạng bằng thiết bị hiện đại, người sử dụng đất có thể phát hiện ranh giới thực tế không hoàn toàn trùng với bản đồ địa chính.
Có trường hợp hai gia đình sử dụng đất ổn định trong thời gian dài theo hàng rào, bờ tường, con mương hoặc mốc giới được các bên thống nhất.
Trong khi đó, hồ sơ địa chính lại thể hiện một ranh giới khác.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ngoài ra, trong một số trường hợp, ranh giới có thể được xác định theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Một bên có thể tự ý xây tường, dựng hàng rào, mở rộng sân, xây công trình hoặc sử dụng một phần đất của người liền kề.
Nếu hành vi này làm thay đổi mốc giới và lấn sang diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác thì có thể phát sinh tranh chấp về ranh giới và quyền sử dụng đất.
Trong một số trường hợp, thông tin về diện tích, kích thước hoặc vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận có thể không phù hợp với hiện trạng hoặc hồ sơ địa chính. Khi đó, cần phân biệt giữa:
Mỗi trường hợp có cách xử lý khác nhau.
Không phải mọi trường hợp chồng ranh đều ngay lập tức là tranh chấp đất đai.
Nếu hai bên cùng nhận thấy số liệu trên hồ sơ không phù hợp và thống nhất được ranh giới thực tế thì có thể phối hợp đo đạc, xác định lại ranh giới và thực hiện thủ tục đăng ký, chỉnh lý hồ sơ đất đai theo quy định.
Ngược lại, nếu một bên cho rằng phần đất đang bị chồng lấn thuộc quyền sử dụng của mình, còn bên kia không đồng ý thì đã phát sinh tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Khi đó, người dân cần thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 235 Luật Đất đai.
Khi nghi ngờ đất bị chồng ranh, người sử dụng đất không nên chỉ căn cứ vào hàng rào hoặc số đo bằng phương pháp thủ công. Nên thực hiện các bước sau:
Cần kiểm tra:
Có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc tra cứu các thông tin, tài liệu đất đai trong phạm vi pháp luật cho phép.
Nên đối chiếu Giấy chứng nhận với bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích đo địa chính và các tài liệu liên quan.
Đây là bước đặc biệt quan trọng.
Việc đo đạc nên được thực hiện bởi đơn vị có chuyên môn, sử dụng thiết bị và phương pháp đo phù hợp để xác định:
Nghị định 101/2024/NĐ-CP là một trong những văn bản quan trọng quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai.
Đây là điều người dân cần đặc biệt lưu ý.
Nếu cho rằng hàng rào của hàng xóm nằm trên đất của mình, không nên tự ý đập phá hàng rào, tháo dỡ công trình hoặc đưa người đến chiếm lại phần đất đang tranh chấp.
Những hành động này có thể khiến tranh chấp trở nên nghiêm trọng hơn và phát sinh các vấn đề pháp lý khác.
Trước tiên, cần thu thập chứng cứ và xác định chính xác ranh giới.
Nếu nguyên nhân chỉ là sai lệch kỹ thuật hoặc hai bên đều có thiện chí, nên cùng nhau:
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận việc ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận của các bên.
Nếu hai bên không thể tự thỏa thuận, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Sau khi nhận đơn, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tổ chức hòa giải. Thời hạn tổ chức hòa giải theo quy định hiện hành là không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.
Nếu hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định để cập nhật biến động đất đai.
Đây là vấn đề rất quan trọng.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một bên hoặc các bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137 Luật Đất đai thì tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khu vực có thẩm quyền.
Đối với tranh chấp mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, các bên có thể lựa chọn:
Đáng chú ý, từ khi thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư được chuyển giao từ Chủ tịch UBND cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Do đó, khi áp dụng quy định trong năm 2026, người dân cần chú ý đến cơ chế phân định thẩm quyền mới, thay vì áp dụng máy móc quy định về UBND cấp huyện trước đây.
Trong tranh chấp ranh giới đất, chứng cứ có vai trò đặc biệt quan trọng. Người dân nên lưu giữ:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là tài liệu pháp lý quan trọng để xác định quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hồ sơ địa chính.
Có thể bao gồm bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật, trích lục hoặc trích đo thửa đất và các tài liệu liên quan.
Thứ ba, giấy tờ về nguồn gốc đất.
Ví dụ:
Thứ tư, chứng cứ về quá trình sử dụng đất.
Có thể bao gồm:
Thứ năm, kết quả đo đạc.
Nếu có tranh chấp về diện tích chồng lấn, kết quả đo đạc và hồ sơ kỹ thuật là nguồn chứng cứ rất quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Đây là trường hợp phức tạp hơn. Không thể chỉ dựa vào việc “ai có sổ đỏ cấp trước thì người đó đúng” hoặc “ai đang sử dụng đất thì người đó đương nhiên có quyền”.
Cơ quan giải quyết cần xem xét tổng thể:
Nếu xác định việc cấp Giấy chứng nhận có sai sót hoặc có sự chồng lấn quyền sử dụng đất, tùy trường hợp có thể phát sinh yêu cầu liên quan đến việc chỉnh lý, đính chính hoặc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Người dân không nên tự kết luận rằng một trong hai Giấy chứng nhận “đương nhiên vô hiệu” chỉ dựa trên kết quả đo đạc hiện trạng.
Nếu có căn cứ chứng minh người khác đã có hành vi xâm phạm quyền sử dụng đất và gây thiệt hại thực tế, người bị xâm phạm có thể xem xét yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, bao gồm yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, trả lại phần đất bị lấn chiếm và trong trường hợp có đủ căn cứ thì yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, vấn đề bồi thường không tự động phát sinh chỉ vì có sự chênh lệch giữa diện tích trên giấy và diện tích thực tế. Cần xác định rõ:
Người sử dụng đất nên thực hiện theo trình tự:
- Giữ nguyên hiện trạng đất.
Không tự ý phá dỡ công trình, hàng rào hoặc thay đổi mốc giới khi tranh chấp chưa được giải quyết.
- Thu thập đầy đủ hồ sơ.
Đặc biệt cần giữ bản gốc Giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
- Thực hiện đo đạc chuyên môn.
Kết quả đo đạc giúp xác định chính xác phần diện tích có dấu hiệu chồng lấn.
- Kiểm tra hồ sơ địa chính.
Không nên chỉ dựa vào sơ đồ trên Giấy chứng nhận mà cần đối chiếu với hồ sơ địa chính và các tài liệu liên quan.
- Ưu tiên thỏa thuận nếu có thể.
Nếu hai bên thống nhất được ranh giới thì đây thường là phương án nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và hạn chế căng thẳng.
- Hòa giải tại UBND cấp xã khi phát sinh tranh chấp.
Đây là bước cần lưu ý theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết nếu hòa giải không thành.
Việc lựa chọn Tòa án hay UBND có thẩm quyền phụ thuộc vào tình trạng giấy tờ pháp lý của thửa đất và loại tranh chấp cụ thể theo Điều 236 Luật Đất đai, đồng thời phải lưu ý quy định phân định thẩm quyền áp dụng từ năm 2025–2026.
Một số văn bản pháp luật quan trọng cần tham khảo khi giải quyết vấn đề đất bị chồng ranh gồm:
Đất bị chồng ranh không đồng nghĩa ngay với việc một bên lấn chiếm đất của bên kia. Muốn xác định quyền sử dụng đối với phần diện tích chồng lấn, cần đối chiếu Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và kết quả đo đạc thực tế.
Nếu hai bên có thể thỏa thuận, việc xác định lại ranh giới và thực hiện thủ tục đăng ký, chỉnh lý hồ sơ là phương án nên được ưu tiên. Trường hợp phát sinh tranh chấp, các bên cần thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi chuyển sang cơ chế giải quyết tranh chấp có thẩm quyền.
Đặc biệt, từ năm 2025, cơ chế chính quyền địa phương 02 cấp đã làm thay đổi thẩm quyền giải quyết một số tranh chấp đất đai; đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện trong trường hợp lựa chọn giải quyết tại UBND đã được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Nếu đang có tranh chấp về chồng ranh, lấn chiếm đất, sai diện tích, sai mốc giới hoặc hai Giấy chứng nhận bị chồng lấn, việc đánh giá hồ sơ ngay từ đầu có ý nghĩa rất quan trọng. Công ty Luật Trường Nhựt có thể hỗ trợ rà soát Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính, đánh giá nguồn gốc và ranh giới đất, hướng dẫn đo đạc, hòa giải, chuẩn bị hồ sơ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
👉 LIÊN HỆ LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Cám ơn bạn đã gửi đánh giá cho chúng tôi! Đánh giá của bạn sẻ giúp chúng tôi cải thiện chất lượng dịch vụ hơn nữa.
ĐÁNH GIÁ SẢN PHẨM